Compromisul așteptat pentru a reglementa Societățile pentru Investiții Imobiliare (SII), echivalentul românesc al REIT (Real Estate Investment Trusts), zace blocat în Parlament, în timp ce potențialul de zeci de miliarde de lei rămâne neexploatat. Proiectul de lege PL-x nr. 433/2024, menit să faciliteze investițiile în sectorul imobiliar și să atragă capitalul românesc, este amânat de doi ani, în ciuda faptului că ar putea revitaliza piața de capital și stimula economia.
Obstacole în calea democratizării investițiilor
În România, singurul nume cunoscut din această categorie este Star Residence Invest, listată pe piața AeRo a Bursei de Valori București. Aceste instrumente financiare, asemănătoare cu REIT-urile funcționale în toate statele Uniunii Europene, permit investitorilor să plaseze bani în imobiliare, beneficiind de randamentele oferite de piață, fără a investi direct în construcții. Analizele arată că adoptarea unei legi favorabile ar fi crucială, având în vedere că majoritatea economiilor populației sunt plasate în instrumente cu randament fix, sub inflație.
Problema este agravată de reticențele birocratice care întârzie aprobarea legislației. Absența acesteia limitează opțiunile de investiții ale românilor și menține dependența sectorului de finanțări externe. Concret, proiectul de lege vizează mobilizarea unor sume importante. Economiile populației, de aproximativ 257 de miliarde de lei, stau în depozite bancare cu randamente reale negative. Fondurile de pensii (Pilonul II), cu active de peste 201 miliarde de lei, pot investi doar până la 3% în imobiliare listate, fiind limitate de lipsa instrumentelor domestice.
Transparență, eficiență fiscală și beneficii sociale
Structura propusă prevede o societate-mamă listată la Bursa de Valori București (SII) și filiale deținute în proporție de 95% (Societăți cu Profil Imobiliar – SPI). Acestea vor administra activele. Sistemul este conceput pentru a atrage micii investitori, prin obligativitatea distribuirii a 90% din profitul net sub formă de dividende. Această măsură asigură un flux constant de numerar pentru acționari și venituri pentru bugetul de stat.
Discuțiile parlamentare s-au concentrat pe scutirea de impozit la nivelul societății, invocând, în unele cazuri, bariere precum PNRR sau Directiva Pillar Two. Experții susțin însă că regimul SII nu constituie o facilitate fiscală, ci o eliminare a dublei impuneri, un principiu respectat în majoritatea statelor UE. Mai mult, Directiva (UE) 2022/2523 exclude explicit aceste vehicule din calculul impozitului minim global, recunoscându-le natura specifică de „conducte” de capital. Analizele arată un impact bugetar pozitiv pe termen mediu și lung.
Impactul economic și social în așteptare
Legea SII este privită ca având și o componentă socială crucială. Ar permite accesul cetățenilor la randamente imobiliare profesionale, cu praguri minime de intrare, sub supravegherea Autorității de Supraveghere Financiară (ASF). Capitalul atras ar putea finanța proiecte rezidențiale majore, atenuând criza locuințelor și supraaglomerarea urbană.
